Leibrente – Haus verkaufen und drin bleiben!

Leibrenten – Haus verkaufen und drin wohnen bleiben 
Quelle: Foto von Emma Bauso von Pexels

Haus verkaufen und drin wohnen bleiben – wie geht das?

„Jugend ist geil, steht aber nicht im Grundbuch“, hat Harald Schmidt mal gesagt. Die Statistik gibt ihm Recht: Fast zwei Drittel der Generation 60plus lebt in den eigenen vier Wänden. Manche älteren Paare verkaufen ihr Einfamilienhaus und wollen mit dem Erlös die Alterseinkünfte aufbessern. Die vertrauten vier Wände zu verlassen, fällt dabei den meisten sehr schwer. Das muss aber nicht sein. Sie können Ihr Haus verkaufen und trotzdem den Rest des Lebens drin wohnen bleiben. Wenn‘s richtig gemacht wird, sogar rechtssicher, ohne Haken und Ösen und mit kalkulierbarem Risiko. Die Zauberwörter heißen z.B.  Leibrente, Nießbrauch, Rückfallklausel, Wohnrecht.

Wie kann das gehen?

Die Grundlage dafür bildet ein Vorgehen ähnlich dem der Kapital-Lebensversicherung – nur umgekehrt. Zunächst wird mit einem fundierten Wertgutachten der Marktwert Ihres Hauses ermittelt – die Basis für die Vereinbarung des Kaufpreises. Dieses Gutachten muss unabhängig sein vom Käufer des Hauses, der ja Leibrentenzahler sein wird. Als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung stehe ich Ihnen für alle Bewertungsfragen gern zur Verfügung (siehe auch Link zum Reiter Sachverständige).

Danach entscheiden Sie darüber, wie der Kaufpreis gezahlt werden soll. Passend zu Ihrer Lebens- und Einkommenssituation. Da gibt es einige Möglichkeiten – und wie alles im Leben, haben die jeweils eigene Vor- und Nachteile. Bei allen Varianten gilt: das Im-Haus-Wohnen-Bleiben kostet Sie etwas. Und Sie müssen genau hinsehen, mit wem Sie sich einlassen… Was wird, wenn der Käufer Konkurs geht? Dann müssen Sie auf der sicheren Seite sein!

• Der klassische Weg ist die komplette Auszahlung des Kaufpreises an Sie. Mit dem Erlös zahlen Sie über die Jahre eine ortsübliche Miete an den neuen Eigentümer. Beim Verkaufstermin haben Sie sich ein lebenslanges Wohnrecht gesichert, das erstrangig im Grundbuch eingetragen wird – für sich und Ihren Ehepartner, solange, wie der Letztlebende eben im Haus bleibt. Wie lange das währen wird, wird versicherungsmathematisch berechnet nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes. Für einen heute 65 jährigen Mann werden z.B. knapp 18 Jahre angesetzt. Das sind die Jahre, die der neue Eigentümer rechnerisch das Haus nicht selbst nutzen kann. Dafür wird er vielleicht einen Abschlag vom Kaufpreis verlangen. Vorteil: Sie haben das Geld bei sich unter Kontrolle. Nachteil: Es gibt kaum Zinsen und keinen Inflationsschutz.
  Das lebenslange Wohnrecht ist eine Sicherheit und die kostet Sie Geld.

Möglich ist auch die gemischte Nutzung des Kaufpreises. Einen Teil lassen Sie sich sofort auszahlen, der Rest wird Ihnen in Form einer monatlichen Leibrente ausbezahlt, von der vorher der finanzielle Vorteil, den Sie vom Wohnrecht haben (die zuvor festgelegte, marktübliche Miete), abgezogen wird. Die Leibrenten-Verpflichtung für den Käufer wird als Reallast ebenfalls ins Grundbuch eingetragen.Genügend Sicherheit bietet jedoch nur eine Rückfallklausel für den Fall, dass der Käufer zahlungsunfähig wird. Denn kein Neunzigjähriger will sich monatelang mit einem Konkursverwalter auseinandersetzen und während dieser Zeit auf seine Zahlungen verzichten. Deshalb empfehlen die Verbraucherzentralen dringend, eine Rückfallklausel zu vereinbaren.

• Wenn Sie kein Bargeld benötigen, können Sie sich auch den gesamten Kaufpreis in Form einer monatlichen Leibrente auszahlen lassen.
  Vorteil: Sie brauchen sich nicht um die Geldanlage des Kaufpreises zu kümmern.

• Beim Verkauf gegen ein Nießbrauch-Recht spielt die Leibrente keine Rolle. Beim Verkauf Ihres Hauses erhalten Sie im Gegenzug das Recht, entweder selbst dort zu wohnen und sich die Miete zu sparen oder das Haus weiterzuvermieten und die Einnahmen daraus selbst zu verwenden. Der Wert dieses Nießbrauchsrechtes wird sachverständig ermittelt und vom Kaufpreis abgezogen.

Wie sieht das in der Praxis aus?

Hier eine Beispielrechnung aus einem echten Fall aus der Presse:

Ehepaar, beide 77 Jahre alt, bekommt 1.800 € Rente und verkauft Doppelhaushälfte mit 136 m² Wohnfläche zum Gutachten-Marktwert von 400.000 € an eine renommierte Leibrenten-Firma.

49.000 € erhält das Ehepaar sofort, um eine Restschuld aus einem Modernisierungskredit zu tilgen. Effekt: 200 €/Monat mehr in der Haushaltskasse. Die monatliche Zusatzrente für das Ehepaar beträgt 700 €. Die Höhe dieser Leibrente richtet sich nach dem Wert der Immobile, dem Alter der Bezieher und der fiktiven Miete für das Haus, die in diesem Fall auf 1.350 €/Monat, sprich ca. 10 €/m² Wohnfläche, festgesetzt wurde. Bei dem 77 jährigen Ehepaar war die Restlebenszeit bei Vertragsabschluss mit statistisch 14,2 Jahren festgesetzt worden. Somit entstand insgesamt ein Wohnwert von 230.040 €. Von dem Marktwert von 400.000 € blieben also 169.060 €. Davon gingen 49.000 € in die Restschuldtilgung. Der Rest von 120.960 € wurde dann auf die statistische Restlebenszeit umgelegt.

Effekt: Vorher 1.800 €/Monat in der Haushaltskasse, nachher 50% mehr, nämlich 2.700 €/Monat. Und im vertrauten Haus wohnen bleiben. Nicht schlecht, oder?

Beispiel Eigentumswohnung

75 jährige Rentnerin besitzt kleine Eigentumswohnung im Wert von 190.000 €. Die Wohnung ist mit einem Darlehen von 70.000 € belastet. Die Rentnerin kann sich die Raten nicht mehr leisten und müsste nun eigentlich die Wohnung verkaufen und in eine Mietwohnung umziehen. Sie will aber unbedingt dort wohnen bleiben. Bei einer Verrentung erhält sie über einen Rückmietverkauf 160.000 € und kann damit das Darlehen ablösen. Zusätzlich wird vertraglich vereinbart, dass sie die Wohnung dauerhaft für 680 € Kaltmiete zurück mieten kann. Auch hier wird das kostenpflichtige Wohnrecht erstrangig im Grundbuch besichert. Die Rentnerin ist nun schuldenfrei, verfügt über 90.000 € bleibt in ihrer Wohnung wohnen.

Sicher ist sicher: nichts unterschreiben ohne Rechtsanwalt!

Ehe Sie einen der möglichen Wege einschlagen, sollten Sie auf alle Fälle wissen, wo die Vor- und Nachteile liegen, mit welchen Zahlungen Sie ungefähr rechnen können und wie Sie Ihren Lebenspartner einbeziehen wollen. Diese Themen bespreche ich mit Ihnen in einer kostenfreien Beratungsstunde telefonisch oder bei Ihnen zuhause unter Einhaltung aller Abstandsregeln und bringe ein Berechnungsprogramm mit. Bei der telefonischen Beratung gehen wir die einzelnen Altenativen gemeinsam durch und erhalten mit Hilfe eines Leibrenten-Rechners erste ungefähre Zahlen.

Am Ende haben Sie Beispielzahlen, über die Sie in Ruhe schlafen können.

Vielleicht suchen Sie sich eine der Firmen am Markt aus, die gegen Leibrente Ihr Haus kaufen wollen und das schon hunderte Male zuvor gemacht haben.

Bevor Sie dann bei einem renommierten Leibrentenzahler unterschreiben, ist ganz wichtig:

• Ein Termin bei der Verbraucherberatung, ob der ausgewählte Vertragspartner einen guten Namen hat und welche Sicherheiten er bietet.
• Die Einschaltung eines Rechtsanwaltes, der über den Vertrag schaut. Denn es geht um viel Geld. Ich bin kein Jurist und kann und darf Sie nicht juristisch beraten, sondern nur die verschiedenen Möglichkeiten auf der Basis des Wertes Ihres Hauses aufzeigen.

Wie funktioniert die Berechnung der Leibrente?

Mit den neuesten Absterbedaten des Statistischen Bundesamtes ist es möglich, den Rentenbetrag einer Periode aus einem Kapitalwert zu ermitteln. Der anzusetzende Zinssatz ist grundsätzlich frei verhandelbar. Üblich sind Sätze zwischen 3 und 5,5%, wenn die Rente einer Wertsicherung unterliegt. Für Bewertungsfachleute wirft das Programm auch den an das Leben gebundenen Abzinsungsfaktor aus.

Die Leibrente kann je nach Wahl für eine oder zwei rentenberechtigte Personen ermittelt werden. Bei zwei Berechtigten kann eine Absenkung nach dem Tod des/der Erstversterbenden als Variante berechnet werden. Solange beide leben, führt das zu einer höheren Zahlung und zu einem niedrigeren Rentenbetrag, wenn nur noch einer lebt. Je nach Höhe der Renten­zahlung ist m.E. eine Absenkung auf einen Wert zwischen 60 bis 80% für den Letztlebenden sinnvoll.

Nießbrauchs- und Wohnungsrechte und gesetzl. Altenteile sind ebenfalls ermittelbar, jedoch werden die Berechnungs­methoden teilweise erheblich komplizierter.

Hinweise: Die Erstberatung mit dem Programm ist für Sie koste­nfrei. Die ermittelten Werte dienen lediglich zur Orientierung, damit Sie Ihre Optionen beim Hausverkauf kennenlernen und besser einschätzen können, wieviel Leibrente in Ihrem Haus steckt. Ich über­nehme keine Haftung für die richtige An­wendung oder die Richtig­keit. Sollten Sie eine Leibrente vertraglich vereinbaren wollen, ist zuvor unbedingt juristischer Rat einzuholen!

Wie viel Rente steckt in meiner Immobilie?